Банкротство с сохранением ипотеки

До недавнего времени гражданин, вступающий в процедуру банкротства, практически всегда рисковал потерять свое жилье, если оно приобретено в ипотеку. По действующим ранее правилам, все имущество, не подпадающее под исключения, включалось в конкурсную массу и подлежало продаже на торгах. Исключались из этого перечня лишь предметы первой необходимости и единственное жилье, не находящееся в залоге.
Но если квартира или дом были оформлены в ипотеку, кредитор имел полное право потребовать реализации объекта, несмотря на его статус как единственного жилья. Таким образом, даже добросовестные заемщики, не допускавшие просрочек, рисковали остаться без крыши над головой.

Всё изменилось весной 2023 года, когда Верховный Суд в своём постановлении по делу №305-ЭС22-9597 сделал важный прецедент: если ипотека обслуживается без просрочек, а у должника есть гарант, готовый нести ответственность по кредиту, то жилье может быть сохранено. Позже эта позиция была закреплена в законодательном порядке — в октябре 2023 года соответствующие изменения были включены в законопроект №309801-8, а в сентябре 2024 года он вступил в силу.

С принятием Федерального закона № 298-ФЗ заемщики получили реальный шанс сохранить ипотечную недвижимость в рамках процедуры банкротства. Теперь граждане, которые исправно исполняют свои обязательства по ипотечному договору, могут заключить с банком отдельное мировое соглашение.

В соответствии с этим соглашением:

• жилье не включается в конкурсную массу;
• заемщик продолжает платить по ипотеке после завершения банкротства;
• все иные долги списываются в установленном порядке.

Такой подход оказался выгодным как для государства, так и для заемщиков: гражданин получает шанс начать финансовую жизнь с чистого листа, сохранив крышу над головой, а ипотечный кредитор — уверенность в возвращении заемных средств.

Чтобы заключить подобное соглашение, нужно соблюдение следующих условий:

• Объект недвижимости должен быть единственным жильём заемщика.
• По ипотеке не должно быть текущей задолженности.
• Заемщик обязуется продолжать выплаты по графику после завершения процедуры банкротства.
• Необходимо предоставить гаранта, который будет нести ответственность по кредиту в случае невыплат.

Важно: согласие других кредиторов на заключение отдельного соглашения не требуется. Более того, если банк не соглашается без объективных причин, суд вправе утвердить соглашение самостоятельно.

Одним из центральных нововведений в законе стало введение института гаранта. Это третье лицо, которое обязуется погашать ипотечный кредит в случае, если заемщик окажется финансово несостоятельным. Гарант — это своего рода страховка для банка, позволяющая ему быть уверенным в возврате средств.

Кандидат в гаранты должен соответствовать ряду требований:

• Быть гражданином РФ в возрасте от 18 до 65 лет.
• Иметь стабильный доход, превышающий сумму ипотечного платежа.
• Не иметь значительной кредитной нагрузки и просроченных обязательств.
• Обладать официальным источником дохода — зарплатой, пенсией.
• Предпочтительно, чтобы гарант был близким родственником — родителем, совершеннолетним ребёнком, братом или сестрой. Однако допускается участие знакомых или друзей.

Банк имеет право отклонить предложенную кандидатуру, если посчитает её ненадежной. Именно поэтому поиск подходящего гаранта часто становится самым сложным этапом в процессе сохранения жилья.

Несмотря на то, что новые правила действуют относительно недавно, специалисты ФПК Альтернатива уже помогли нескольким клиентам пройти процедуру банкротства и сохранить ипотечную недвижимость. Ниже — несколько реальных кейсов из нашей практики.

Новосибирская область, дело № А45-10689/2024.

Клиент имел задолженность свыше 3 млн рублей, при этом проживал в ипотечной трехкомнатной квартире, которая была единственным жильем для семьи. Банк "Левобережный" категорически отказывался идти на мировое соглашение, несмотря на отсутствие просрочек. Наши специалисты подготовили обоснование с опорой на позицию Верховного Суда РФ и предложили кандидатуру гаранта — близкого друга клиента. Суд принял доводы, удовлетворил ходатайство, исключил ипотечную квартиру из конкурсной массы. В феврале 2025 года процедура завершилась списанием потребительских кредитов, а жилье осталось у клиента.

Томск, дело №А67-5016/2024.

Жительница Томска обратилась с долгами в размере 800 тысяч рублей и действующей ипотекой на сумму 1,2 млн рублей под 8,5% в Сбербанке. Первоначально банк отказал в кандидатуре матери должницы, сославшись на высокую кредитную нагрузку, несмотря на ее доход выше прожиточного минимума. После предоставления другой кандидатуры — отца клиентки, 53-летнего мужчины с официальным доходом около 50 000 рублей и минимальными долгами — банк утвердил гаранта. В результате было подписано мировое соглашение, квартира осталась за хозяйкой.

Новосибирск, дело № А45-17744/2024.

Клиент имел 2,8 млн рублей задолженности, не считая ипотечного кредита в размере 1,6 млн рублей, оформленного в АО «Всероссийский банк развития регионов». Осложнялось дело, тем что большая часть долгов по потребительским кредитам у него была также в ипотечном банке (сумма 2 млн рублей). Банк долгое время не отвечал на запросы юристов о возможности заключения соглашения. Тогда мы подали в суд заявление о локальном плане реструктуризации, что побудило банк вступить в диалог. В итоге удалось заключить мировое соглашение. Гарантом выступила пенсионерка — мать клиента. Банк ограничился запросом данных о её доходах и не предъявлял дополнительных требований.

Новосибирск, дело № А45-18777/2024.

Клиент обратился на консультацию с долгами на сумму 904 тысячи рублей и ипотекой на 560 тысяч, оформленной в АО «ДОМ.РФ». Гарантом была предложена пенсионерка с дополнительными источниками дохода. Однако банк отказался заключать мировое соглашение из-за отсутствия полного пакета документов по супруге клиента, являвшейся созаемщиком. Тогда суд, оценив платежеспособность гаранта и созаемщика, перешел к утверждению локального плана реструктуризации. Возраст гаранта не стал препятствием — учитывались исключительно её финансовые возможности. В финале банк не возражал против плана, и квартира осталась за должником.